Beschreibung

Bei diesem Objekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit drei Parteien und einer dazugehörigen Gewerbehalle. Bei der Letzteren empfiehlt sich ein Abriss, um an dieser Stelle ein neues, 2,5-geschossiges Haus zu errichten. Auf diese Weise können Sie zusätzlich über 330 m² Wohnfläche mitten in Dormagen schaffen. Aufteilung Der Keller des Objektes kann über zwei Treppenhäuser erreicht werden. Hier haben die Bewohner eine Waschküche und genügend Lagerraum zur Verfügung. • Wir sprechen von ca. 245 m² Nutzfläche. • Erdgeschoss Gewerbehalle samt Büro (ca. 218 m² inkl. Unterkellerung) • Nebenhaus zwei Ausstellungsräume (145 m²). Diese werden in Kürze frei und können problemlos zu Wohnflächen umfunktioniert werden. Im Obergeschoss finden Sie eine Wohneinheit mit einer Küche, einem Bad, drei Zimmern und einer großen Terrasse samt Loggia vor. Der offene Wohn-Essbereich ist mit der Terrasse und der Loggia verbunden, was für ein schönes, modernes Wohlgefühl sorgt. Im Dachgeschoss befindet sich ein weiteres, recht großes Zimmer. • Wohnfläche der Wohnungen 215 m². Auf dem Grundstück befinden sich noch ein Holzhaus und Garagen. • Fläche beläuft sich hier auf 108 m² Nutzfläche. Ausstattung Wie bereits eingangs erwähnt, wäre der Abriss der Gewerbehalle empfehlenswert. Das Wohnhaus befindet sich in einem äußerst soliden Zustand und bedarf keiner Sanierung. Natürlich bleibt die Entscheidung letztlich Ihnen überlassen. Sie können auch alles abreißen und etwas komplett Neues errichten. Da Sie in der Innenstadt nicht an einem Stellplatznachweis vorbeikommen, werden Sie eine Tiefgarage bauen müssen. Folgende Kalkulation haben wir vorbereitet: Bebaubarkeit: Bebaubare Grundstücksfläche mit Tiefgarage: 168 m² x 2,5 Geschosse → 420 m² x 0,8 → 336 m² Wohnfläche. Mögliches Verkaufsvolumen bei Neubau: 4.500,00 € pro m² bei gehobener Ausstattung. Mögliche Mietrendite bei 10 €* pro m² (Neubau): 3.360,00 € x 12 → 52.416,00€ p.a. Mietrendite (Ist-Miete): 1.600,00 € x 12 → 19.200,00 € p.a. Gesamtmietzins: 71.616,00 € p.a. Kalkulation Rendite: Baukosten: 2.500,00 € x 336 m² zzgl. Abrisskosten 50.000,00 € & Kaufpreis 1.150.000,00 € + 12 % Nebenkosten → 2.178.000,00 € Gesamtinvestition (ohne Architekten & Bauleitung) Berechnung der Umsatzrendite gesamt: 71.616,00 € p.a. x 100 / 2.178.000,00 € → 3,2 % Nettorendite *Konservativ gerechnet. 12 € sind durchaus realistisch.

Lage

Diese Immobilie liegt in eine wirklich hervorragenden Lage. Das ruhige Dormagen bietet vielen Familien den nötigen Abstand zur Hektik der Großstadt. Nichtsdestotrotz haben die Bewohner die Metropolen Düsseldorf und Köln in der unmittelbaren Peripherie. Beide Städte erreichen Sie aufgrund der geografischen Lage und der ausgezeichneten Verkehrsanbindung in weniger als 30 Minuten mit dem Pkw. Mit den öffentlichen Verkehrsmitteln sind es eine Stunde nach Düsseldorf und knapp 35 Minuten nach Köln. An und für sich bietet Dormagen den Bewohner alles, was zum Leben wichtig ist. Das fängt bei Lebensmittelgeschäften an, geht über eine Vielzahl von Schulen und Kitas bis hin zu Ärzten, Apotheken und Restaurants. Der kleine Mikrokosmos Dormagen lässt keine Wünsche offen. Das alles haben Sie eingebunden in ein freundliches Miteinander. Die Nähe zum Rhein (1.000 Meter Luftlinie) trägt zusätzlich zum Charme dieses Ortes bei.

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