Immobilienmarkt Report Berlin 2022 • Wie entwickelt sich die Lage + Kommentar vom Standortleiter

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Berlin ist als Deutschlands Hauptstadt zweifelsohne eine der beliebtesten Großstädte des Landes. Sie kann ihren Bewohnern einfach alles bieten – von Kultur über erstklassige Universitäten bis hin zum perfekten Wirtschafts– und Industriestandort. Kein Wunder, dass Berlin einer der beliebtesten Wohnorte Europas ist.

Dies macht die Stadt jedoch auch zu einem teuren Pflaster. Der Immobilienmarkt hat sich durch die Pandemie kaum beeinflussen lassen.

Der Immobilienmarkt in Berlin allgemein

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2019 war für Berlins Immobilienmarkt ein absolutes Rekordjahr. Durch die Pandemie brach der Immobilienmarkt 2020 nur kurz ein, um 2021 wieder an Fahrt zuzunehmen und sich mit insgesamt 9,4 Milliarden Euro dem Jahr 2019 anzunähern.

Günstiger ist Wohnraum trotz der Pandemie jedoch nicht geworden. Ob Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen oder Bauland, in allen Bereichen wurde ein Wertzuwachs festgestellt und es wurde mit einem höheren Quadratmeterpreis verkauft.

Laut der Deutschen Bundesbank hängt der Preis-Aufschwung am Immobilienmarkt mit der hohen Nachfrage bei nur wenig verfügbaren Immobilien zusammen. Sobald eine Knappheit besteht, die Nachfrage jedoch groß ist, schnellen Preise automatisch in die Höhe.

Allerdings würden zahlreiche Immobilien überbewertet verkauft und sollen eigentlich ihren Kaufpreis nicht wert sein. Der aktuellen Lage nach zu urteilen, ist in absehbarer Zeit nicht mit günstigeren Immobilienpreisen zu rechnen. Der Trend für Kaufpreise auf Berlins Immobilienmarkt steigt eher weiter an.

Das Umland als Alternative für die hohen Preise in Berlin zu betrachten, wird nur mittelfristig lohnenswert sein. Die Vororte wachsen zunehmend mit der Großstadt zusammen, sodass auch hier weitere Preissteigerungen zu erwarten sind.

Exkurs: Kommentar von unserem Standortleiter Alexander Zorin

Wie ich als neu hinzugezogener NRW-ler Berlin erlebe

“Als eingefleischter Düsseldorfer war ich von den Parallelen zwischen Berlin und meinem Heimatbundesland überrascht. Sicher, hier und da geht der Vergleich nicht auf, aber man kann schon solide Parabeln ziehen.

Neben dem ich letzten Oktober hier hingezogen bin, fielen mir zunächst die vergleichbaren Fahrzeiten auf. Von Friedrichstadt (Mitte) bis Berlin-Pankow, (Nord) benötige ich ca. 25 Minuten. Solange fahre ich auch von Düsseldorf (Mitte) bis nach Essen (Nord).

Ferner findet man in der Hauptstadt das gleiche Klientel vor. In etwa:

Der Westen entspricht Düsseldorf. Vornehm und gepflegt leben. Das hat natürlich auch seinen Preis.

Berlin-Mitte ist das Köln des Ostens. Gebiete wie Prenzlauer Berg, Friedrichshain etc. sind analog mit den urbanen/ hippen Gegenden der Domstadt.

Gen Osten finden wir Ähnlichkeiten zum Ruhrpott mit dem gutbürgerlichen sowie unprätentiösen Kundenkreis.

Ferner erleben wir auch in Berlin eine “Landflucht”. In NRW ziehen die Menschen weg aus den Metropolen und rein in die Gürtel um die Städte. In der Hauptstadt verschlägt es die Immobilienkäufer nach Brandenburg, wo die Preise noch moderater sind.

Apropos Preise kann ich das allgemein Wahrnehmen direkt unterschreiben. Seit der Gründung des WELTMANN Büros im Oktober sind die durchschnittlichen Preise wieder merklich gestiegen.

Das untermalt das starke Preis-Wachstum von über 85% in den letzten 5 Jahren.

Unterm Strich habe ich nicht einmal zurückgeblickt und bin froh, jetzt diesen Standort leiten zu dürfen. Berlin ist wirklich eine lebendige und pulsierende Stadt. An jeder Ecke gibt es was zu entdecken.

…nur das gute Altbier vermisse ich schon…”

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Alexander Zorin • WELTMANN Standortleiter Berlin

Der Immobilienmarkt von Eigentumswohnungen

2021 hat der Immobilienmarkt für Eigentumswohnungen mit einer Preissteigerung von rund 10 % pro Quadratmeter verzeichnet. So wurde durchschnittlich ein Quadratmeterpreis von 5.365 Euro erzielt, der bei Neubau-Objekten sogar mit 7.326 Euro wesentlich höher lag.

In bevorzugten Stadtteilen wie unter anderem Prenzlauer Berg, Charlottenburg, Schöneberg, Mitte oder Grunewald wurden hingegen Quadratmeterpreise zwischen 6.300 und 20.000 Euro erzielt.

In den bei jungen Menschen beliebten Stadtteilen wie Kreuzberg, Spandau oder Friedrichshain lag der Quadratmeterpreis teilweise mit zwischen 4.500 bis zu 10.000 Euro ein wenig unter dem Durchschnitt. Lediglich in Marzahn, Tempelhof, Reinickendorf und Hellersdorf konnten sich Käufer über unterdurchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.500 Euro freuen.

Mehrfamilienhäuser sind am beliebtesten

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Mehrfamilienhäuser wie Mietwohnhäuser ohne Geschäftseinheiten sind auf dem Berliner Immobilienmarkt am beliebtesten. Eigentlich ist dies eine logische Schlussfolgerung von Investoren und Kapitalanlegern, da mit einer schwachen Wirtschaft in Geschäftseinheiten mit Leerstand und folglich Renditeausfall zu rechnen ist.

Im letzten Jahr wechselten 172 solcher Objekte ihren Besitzer, während der Kaufpreis im Vergleich zu 2020 um 50 % gestiegen ist. Pro Quadratmeter mussten Käufer rund 3.800 Euro erwarten. In Mietobjekten lag der Mietpreis bei durchschnittlich 11,82 Euro pro Quadratmeter. Nachdem der Mietdeckel jedoch gekippt wurde, ist auch in Mietobjekten mit weiteren Steigerungen des Quadratmeterpreises zu rechnen.

Einfamilienhäuser werden teurer

Aufgrund von Berlins Vielfältigkeit zieht es auch einige Familien die Hauptstadt Deutschlands. Auch bei Einfamilienhäusern war eine deutliche Preissteigerung von rund 15 % zu beobachten. Sie wechselten mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von knapp 680.000 Euro im letzten Jahr den Besitzer.

In den bevorzugten Stadtteilen wie Prenzlauer Berg und Schöneberg wurden teilweise sogar Kaufpreise von knapp 7 Millionen Euro erzielt. Lediglich in weniger beliebten Gebieten liegen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser zwischen 300.000 und 650.000 Euro.

2021 wurde weniger Bauland verkauft

Bauland für Wohngebäude wird mit Sicherheit nie an Beliebtheit verlieren. Hier haben Käufer die Chance, sich ihre Immobilienträume zu verwirklichen. Trotzdem wurde im Jahr 2021 2 % weniger Bauland verkauft als im Vorjahr, dafür war die Grundstücksfläche insgesamt höher.

Doch auch hier haben sich deutliche Preissteigerungen bemerkbar gemacht, sodass Käufer mit einer Erhöhung von rund 20 % deutlich mehr für ihre Zukunftsobjekte zahlen mussten.

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