Königliches Investment - Immobilienkomplex • Hotel & Gewerbe • am Königswall in Dortmund.

Preis: 4.452.000,00 € | Ort: Dortmund • city

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Survival of
the fittest

Die Zukunft wird viele Veränderungen mit sich bringen – auch für die Immobilienbranche. Wie soll man da investieren?

Es wäre ratsam, sein Geld in einer äußerst flexiblen Immobilie in guter Lage anzulegen. So können Sie auf alle Trends schnell reagieren.

Genau so ein Objekt – oder, besser gesagt, Immobilienkomplex – möchten wir Ihnen gerne anbieten.

Zum Verkauf steht ein 3-Sterne-Hotel mit 45 Zimmern, einem Frühstücksraum und zwei modern ausgestatteten Business-/Tagungsräumen. Es ist eines der führenden Hotelbetriebe in der Ruhrmetropole.

Abgesehen davon befinden sich mehrere Einzelhändler sowie Büroflächen im Erdgeschoss, und im rechten von insgesamt 3 Flügeln finden Sie 11 Apartments, wovon 6 vom Hotel mitbewirtschaftet werden (optional).

In dem Geschäftshaus befinden sich neben dem Hotel auch zwei Büros und eine konzessionierte Spielhalle. 

Die Fotos
Bereits interessiert?

Objekte und Rendite

Das 6-stöckige Hotel mit seinen 1501 m² wird seit einem Jahrzehnt von der Inhaberin geführt. Da Geschäftsführung, Pächterin und Eigentümerin ein und dieselbe Person ist, können Sie sich auf einen hervorragenden Umgang mit dem Gebäude verlassen.

Das zeigt sich schon darin, dass es keinen Renovierungsstau gibt. Das Hotel befindet sich in einem exzellenten Zustand.

Der Betrieb spricht durch seine sehr zentrale innerstädtische Lage eine vielfältige
Gästestruktur an.
Geschäftsgäste, Messebesucher, Fußballevents, Shoppinggäste, internationale Reisende,
für all diese ist das Hotel ein Ausgangspunkt im Zentrum von Dortmund.
Rahmenverträge mit Firmen, Verbänden (z.B. Deutsche Bahn, Krankenkassen, Bund) sind
für 2021 bereits abgeschlossen und können übernommen werden.

Vertriebsstrukturen (z.B. Ruhrtalfahrradtourismus, BVB) können übernommen und
weitergeführt werden.
Die führenden Portale bewerten das Hotel im Schnitt mit 8,6 Punkten von 10 (Stand 2020).

Der Betrieb ist ganzjährig geöffnet und erzielte einen RevPar von 84,5 % in 2019.
Im Corona Jahr 2020 konnte der Betrieb ohne Verluste kostendeckend betrieben werden.

Die aktuelle Personalstruktur ist schlank und kann bei einem Betriebsübergang ohne große
Risiken übernommen werden.

Aktuell wird aufgrund neuer gesetzlichen Auflagen aus 2018 eine Ertüchtigung der
Brandschutzauflagen durch die Inhaberin und einem aktuellen Brandschutzkonzept
durchgeführt.

Somit liegen bei dem Erwerb die neuesten baulichen und brandschutztechnischen
Bestimmungen sowie eine neue Brandmeldeanlage zugrunde.

Im Corona Jahr 2020 wurden alle Mieten und Pacht konstant und ohne Reduzierung oder
Ausfall weitergeführt.

Fakten im Überblick:

  • Betriebsbereites, konzessioniertes Hotel mit gültiger 3 Sterne Superior
  • Klassifizierung (DEHOGA)
  • 45 Gästezimmer
  • 1 Tagungsraum
  • 1 Business Raum mit 2 PC Arbeitsplätzen
  • Frühstücksraum
  • Drei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoß in 1A Lage
  • Ca. 259 qm Gewerbefläche
  • Zuzüglich: (nicht in der Renditekalkulation berechnet)
    Keller, Lagerräume, Werkstatt, Wäsche, Archiv,
  • ca. 300qm Nutzfläche

Rezeption:

  • Rezeption voll inventarisiert
  • 2017 neu individuell errichtet
  • 3 Arbeitsplätze mit lizenzierter PROTEL Hotelsoftware
  • Videoüberwachung (Etagen und Außenbereich)
  • Salto Hotelschließsystem mit Codekarten; angebunden an die Hotelsoftware

Technik

  • Aufzug: Kabine, Türen und Steuerung 2017 erneuert
  • Heizungs-Warmwasseraufbereitung: 2019 vollständig erneuert

Fenster:

  • Alle Fenster wurden 2019 mit 3-fach-Verglasung erneuert zzgl. Elektronischem,
    individuell regulierbarem Lüftungssystem ausgestattet

Kommunikation:

  • Hochgeschwindigkeits-Glasfaseranschluss und WLAN im ganzen Haus flächendeckend
    Installiert

Gästezimmer:

  • Fortlaufend renoviert und modern eingerichtet
  • Minibar, Nespresso Kaffee-und Teestation
  • Smart-TV mit Internet und Streaming Diensten
  • Hochwertige Boxspringbetten in den Komfortzimmern
  • Alle Einrichtungsgegenstände sind von hochwertiger und professioneller Qualität,
    konstant gepflegt, und in einem neuwertigen Zustand
  • Das Hotel durch die Eigentümerin selber geführt wurde, besteht keinerlei
    Renovierungsstau

Bäder:

  • Alle Bäder wurden 2017 bis 2018 renoviert
  • Sie sind mit hochwertigem Interieur (Föhn), Regenbogendusche und Heizungen
    ausgestattet
  • Drei Bäder sind als Komfortbäder mit Wannen ausgeführt

Der erwirtschaftete durchschnittliche Jahresumsatz betrug zwischen 2017 und 2019 ca. 1.250.000,00 €. Wenn wir die privaten und gewerblichen Mieteinnahmen herausrechnen, liegt das bereinigte durchschnittliche Betriebsergebnis bei 455.000,00 €.

Bei einer Betrachtungsweise auf Basis der Zimmer ergibt sich ein Erlöspotential von: 45 Zimmer à 550,00 € / mtl. = 24.750,00 € / mtl. 

Die im Erdgeschoss untergebrachten Läden erfreuen sich einer guten Lage mit viel Laufkundschaft. Alle sind zu unterschiedlichen Konditionen und Laufzeiten vermietet.
Eine Fläche wird aktuell von der Eigentümerin als Geschäftsbüro genutzt. Eine weitere dient als Fahrradunterstellplatz für Gäste. Beide können problemlos extern vermietet werden. Die Summe dieser Gewerbeflächen beträgt 497 m².

Erwirtschaftete Kaltmiete ca. 5.600,00 € mtl.
Bei Vollvermietung ca. 6.350,00 € mtl. 

Aus Wunsch können Sie das anliegende Gebäude zusätzlich erwerben.

Die 11 Wohneinheiten (825 m² Wohnfläche) werden unterschiedlich genutzt. So werden 4 Wohnungen in regulären Mietverhältnissen von privaten Mietern geführt.

7 Wohnungen werden als Appartements für längerfristige Nutzung vermietet. Diese
Einheiten sind vollständig renoviert und hochwertig ausgestattet.

Die Wohnungen und Appartements erzielen in Summe monatliche Einnahmen von ca. 6144,00 €.

Monatliche Kaltmiete Wohnungen: 248 m2 x 7,5 €/m2 = 1860,00 €
Monatliche Gesamtmiete Appartements: 451 m2 x 9,5 €/m2 = 4.284,00 €

Zusätzlich sind noch 3 Garagen und 4 Stellplätze vorhanden. 

Für Handy-User: Bitte drehen Sie das Smartphone, um die Tabelle zu sehen.

Hotel Königshof mit antl. Gewerbeflächen (2019) Flächen Miete /
Monat
(netto)
19 % MwSt. Miete / Monat
(brutto)
Miete pro m2 Vertragslaufzeit /
Kündigungsfrist
Jahresüberschuß / BWA 2019 Einnahmen p.a. / Flächen
Übersetzungsbüro Urbani 27,50 m2 650,00 € 123,50 € 773,50 € 23,64 € Frist: 3 Monate /
jährlich zum 31.1.
   
Backoffice 32,00 m2 750,00 € 142,50 € 892,50 € 23,44 €      
Gewerbefläche 199,88 m2 2.650,00 € 503,50 € 3.153,50 € 13,26 € Frist: 6 Monate;
zum Jahresende
   
Summe Gewerbeeinheiten am Hotel 259,38 m2 4.050,00 € 769,50 € 4.819,50 € 20,11 €     48.600 €
Hotel Königshof (BWA 2019)             348.386€  
Hotel Königshof (Flächenbetrachtung) 1.501,00 m2 22.500,00 € 4.275,00 € 26.775,00 € 14,99 €     270.000 €
Gesamt Hotel und Gewerbe 1.760,38 m2 30.600,00 €   36.414,00 €     348.386€ 318.600 €

 

Welcome - WELTMANN Immobillienmakler Düsseldorf

“Wer nicht mit der Zeit geht, geht mit der Zeit!"

Friedrich Schiller

Frühstücksbuffet 2 - WELTMANN Immobillienmakler Düsseldorf

Lage

Der Königswall ist die absolute Top-Adresse in Dortmund. Der Wall umgibt Dortmund City wie eine mittelalterliche Mauer. Alle Läden und Einrichtungen befinden sich in unmittelbarer Nähe. Lebensmittel-Discounter, Mode-Boutiquen, Schulen, Apotheken, Ämter, Banken – bequem spazieren statt fahren ist angesagt.

Einige Meter südlich beginnt schon die Altstadt, und wenn Sie nur wenige Minuten westlich gehen, erreichen Sie den Dortmunder Hauptbahnhof. Auch Autofahrer kommen hier auf Ihre Kosten. Über die B 54 (die Straße verläuft am Wall entlang) gelangen Sie in nur 7 Minuten zum Autobahnkreuz Dortmund Hafen. 

Potenzial

Zum einen ist die Lage äußerst attraktiv. Dortmund verzeichnet die höchste Steigerung des Hotelsegmentes im Ruhrgebiet. Dieser Trend wird sich positiv auf Ihre zukünftige Rendite auswirken.

Zum anderen bietet das Gebäude (Hotel) diverse Erweiterungsmöglichkeiten. So können Sie beispielsweise die weniger genutzten Tagungsflächen oder die teils sehr großen Wohnungen in zusätzliche Zimmer umfunktionieren. Darüber hinaus sind eine Aufstockung des Seitenteils sowie eine mögliche Verlegung des Frühstückraumes zusätzliche Optionen zur Erweiterung der Zimmerkapazitäten.

Die Lage des Objekts zwischen Hauptbahnhof und Innenstadt bietet sich auch ideal zur Nutzung als Seniorenresidenz (Betreutes Wohnen) oder für komfortable Studentenwohnungen an.

Der Seitenteil des Wohngebäudes kann problemlos mit einem Erweiterungsbau um vier Etagen oder ca. 700-900 m² erweitert werden. Eine Planung bestand bereits in der Vergangenheit.

Erweiterungspotential auf 52 Hotelzimmer und Fitnessraum:

Bei einem Umbau des Hotels in eine optimierte Anzahl von Zimmern ergibt sich ein zusätzliches Potenzial von 7 Räumen. Von heute 45 auf 52 Zimmer.

Bei dieser Lösung wird die im EG befindliche Gewerbefläche geschlossen und in den dadurch gewonnenen Raum von ca. 199 qm der Frühstücksraum aus der 1. Etage verlegt werden. Der Mietvertrag mit dem heutigen Mieter kann jährlich zum Ende des Kalenderjahres gekündigt werden.

Dieser neue Frühstücksraum im EG wird von der heutigen Lobby im Hotel mit einem Wanddurchbruch als Frühstücks und Launch Bereich erschlossen.

Die beiden Businessräume im 1. Stock werden in Hotelzimmer gewandelt. Der nach hinten liegende Teil des Frühstücksraumes könnte in einen ca. 70 qm großen Fitnessbereich mit Lichteinfall und Fenstern zum Innenhof (heutiger Wintergarten) umgestaltet werden. 

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Alexander Ferati

Unser Experte für VIP Immobilien. Herr Ferati hat das nötige Auge für Details und kennt die Wünsche der Kunden aus diesem Segment besonders gut.

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